若い人の自分年金となるマンション経営

若い人にこそマンション経営をお勧めする理由は、とりもなおさず「年金問題」です。国の年金は当てにできないことは明白です。年金問題についてここで私が語りだすと止まらなくなるし、ムカついてくるので、ぜひ「誰も書けなかった、年金の真実」（幻冬舎）をお読み下さい。読売テレビ解説委員の辛坊治郎氏が書いている本で、読むとスッキリします。でも、スッキリするのは辛坊氏が何者も恐れずにズバリ言うからスッキリするだけで、年金問題がいっこうに解決していません。むしろ、若い人（1965年以降に生まれた人）は、自分の支払った分も回収できないという悲惨な状況である事がはっきり書かれています。

自分年金としてのマンション経営

そこで、私がお勧めするのが小さなマンション経営です。いいえ、私が仕事をゲットするためにマンション経営をお勧めするのではありません。「老後のお金をじゅうぶん貯めておけばそれでいいじゃないか」とお考えになるかもしれませんし、実は私もそう考えて試算してみたんです。そのことをお話します。

平均寿命と平均余命からみる老後

ひとくちに「老後」といっても、自分がいくつまで生きるかは誰もわかりません。そこで一応、日本人の平均寿命を参考にしましょう。ご存知のように男性が79歳、女性が86歳ですね。でも、平均寿命と言うのは「オギャーと生まれた時に、あと何年生きるか？」という寿命ですから、もしあなたが70歳になった時にあと何年生きるかというと（平均余命）男性は15歳、女性で19歳ですから、男性なら85歳、女性なら89歳まで生きるだろうということになります。さらに、あなたが80歳になったときのそれは、男性で89歳、女性なら91歳ですから、なかなか死なないわけです。ですから、90歳くらいまでは生きると考えておかないといけないわけです。もし、あなたが60歳で退職したとしたら、あと30年も生きるわけです。あなたが20歳から働いてきたとしても、40年しか働いてないのに、あと30年も働かずに生きていくなんて、常識的に考えても出来っこないですよね。ちなみに昭和30年における平均寿命は男性64歳、女性68歳でした。これならなんとかなりそうですが、幸か不幸か事情がちがってきたわけです。いくら社保庁を責めてみたってどうにもなりませんし、もう、自分の事は自分でなんとかするしかないですよね。

老後の資金を試算してみる

じゃあ、どうするんだ。「せっせと貯金だ！」といっても一体いくらあれば安心できるでしょうか。まあ、1億円でしょう。1億円貯金すると聞いて、プッと吹き出した人、貧血気味になった人、急にいなくなったと思ったら宝くじを買いに走った人などいろいろでしょうが、まっ、もう少しガマンして読んでください。一応、1億円貯金することを考えて見ましょう。（私はあまり気が進みませんが・・・）単純に40年で割って、年間250万円ずつ貯金ですね。一月20万円以上！　トホホ・・・

20代: 初任給20万円。不可能。チーン！
30代: 給料が増える？最上級の楽観視して、いっさい楽しみの無い生活を耐えて毎月10万円の貯金が限度。子供が出来た時点でアウト。
40代: 住宅ローンと教育費で手一杯
50代: 同上、同情？リストラにならないだけ幸せと自分を褒める

これが現実です。私の試算では普通の生活をして、楽しみも少しはしながら1億円貯めるためには、30代後半から年収が1500万円以上にならないと不可能です。これが可能な人は日本に50万人くらいしかいないはずです。（別紙：プレジデント社、日本人の給料）50万人の人とその奥様だけが老後の心配がなく、残る1億2０００万人の人は不安・不安・不安なわけです。これではあまり暗いので、もう少しハードルを低くして、5000万円にしてみましょう。それでも無理？　いいえ、なんとか貯金できたと仮定しましょう。問題は、「その5000万円で何年暮らすのか？」ということです。10年で使い切るのなら毎年500万円でラクチンですね。でも20年は生きるだろう。いや、30年くらい生きるかもしれない・・・生きてしまうかもしれない・・・

老後の予定なんて立たない

死ぬ時期が決まっていないからこそ生きていられるわけですから、それでいいのでしょうが、はっきり言って「予定が立たない」のが老後なのです。予定が立たないと、最悪？というか、最も長く生きていることを前提に割り算しないといけないわけです。と、90まで生きるとして、5000万円÷30年＝166万円。166万円÷12ヶ月＝13万8千円。もし本当に年金がないとしたら、毎月の生活費13万8千円はきびしい数字ですね。それこそ爪に火を燈したような生活をおくらないといけません。「死ぬ気で5000万円も貯めてきたのに、若いとき車もハワイも諦めたし、タバコも酒も我慢したのに・・・61歳から月13万8千円の切り詰め生活かよ〜っ」許してくれえ〜っ！」

余裕ある生活のために

はっと気がつき、ガバっと体を起こしたら、汗びっしょりで・・・「ああ悪い夢を見た・・・」正月そうそうから悪い夢でした、ポテチンッ。と書いて終わりたかったんですが、これは悪い夢ではなく、しっかり現実であります。残念ながら。この苦しみには３種類のハーモニーであります

40年しか働かないで30年も遊んで暮らそうという無理な発想
いつ死ぬか予測できないので切り詰めていくしかない
預金は減る一方だから、預金通帳を見る度に不安が増す

ですから、良い場所に土地をお持ちの方にはマンション経営をお勧めしているのです。マンション経営は預金の取り崩しと根本的に違います。劇的な違いはメンタル面でしょう。

マンションの手入れなど適度な仕事がある
無期限で毎月いくらか入ってくる。だから長生きすることに、はばからなくて良い
毎月入ってくる範囲で生活すれば、預金が減るという虚しさを味合う必要がない

これらのメンタル面の違いは「天国と地獄」といいましょうか、余裕と不安、落ち着きと焦り、要するに大違いなのです。

土地は小さくてもいい

マンションは大きい規模にする必要はありません。毎月30万円くらい入ってくれば上出来なわけですから、１ルームなら5、６戸、１ＬＤＫなら3、４戸だけの小さなものでよいわけです。（建築費5000万円程度）これならふつーの住宅用地でもじゅうぶん建てることができます。あなたが、もし若かったら、一刻も早くマンション経営を始めましょう。土地さえあれば建築費はローンを組んで、あなたが退職するころには返済を終えましょう。預金派のあなたも、5000万円を取り崩しながら不安な老後を送るよりも、5000万円の現金をマンションという「金の玉子を生むニワトリ」に変えましょう。マンションは金の玉子を生むニワトリですから、少しは世話がいります。放っておくと毛並みが悪くなったり、玉子が小さくなったり、玉子の数が減ったりしますので、手入れをしたり可愛いがってやらないといけません。具体的なことは別の項でお話しますが、ここでは、収入の一部をメンテナンスに使い、早め早めに手を打つということだけお伝えします。まあ、感覚的にいえば暖炉に火をともし、火が絶えないように守をするといった感じです。忙しくもなく、暇でもなく、暖炉の火を眺めながら暖かい老後をおくろうじゃありませんか。