マンション計画をどこに依頼するか
マンション計画の依頼先は３つあります。建築会社、不動産会社、そしてコンサルタントです。しかしどれもみな、自分が儲けたいという気持ちが強すぎます。順に見ていきましょう。
1. 建築会社に企画を依頼した場合
工務店がマンション経営セミナーを開くの目的は、当然、建築工事の受注です。建築工事を受注するための手段としてセミナーを開くわけです。そういえば新聞の目立つところに「マンション経営セミナー！」と広告が出ているでしょう。これにはかなり高額な広告費を使っているはずです。なぜ、高額な広告費を使って集客するのでしょうか？それは賃貸マンションが、儲かる仕事だからです。
ここでよく考えてみてください。建築会社が儲かるということは、あなたは損をするということです。「経営」の大原則は「仕入れを安く、売値を高く」ですね。この「仕入れ」に当たるのが「建築費」です。工務店としては、少しでも高く受注したいのはもちろんです。あなたとしては少しでも安く発注したいわけですね。 両者の綱引きになりますが、なかなか普通の買い物のようにうまく値切れません。なぜなら建物は契約してからつくるものなので、あまり値切りすぎると悪いものをツカマされる恐れがあるからです。 結局、営業マンに「お客様にはかないませんね。参りました！」とかいってもらいつつ、けっこう高い値段で契約することになります。
2. 不動産会社に企画を依頼した場合
不動産会社（賃貸管理業）は結構おいしい仕事です。と言うのは、いったん管理契約すると毎月、家賃の５％が管理料としてもらえるからです。たとえば家賃が10万円のお部屋なら、管理料として5000円もらえるのです。「僅か5000円か・・・」と思うのは素人。 もし、一棟のマンションに30戸の部屋があって、それを20棟管理契約したら合計600戸ですね。600戸×5000円=300万円！300万円もの大金が毎月々々だまっていても入ってくるんですよ。これは美味しいです！ もっともっとマンションを増やしたいわけです。だから、セミナーや無料企画をするのです。
ここで、思い出してください。「経営」の鉄則は「仕入れを安く、売値を高く」でしたね。マンション経営の「売値」とはなんでしょう？ もちろん「家賃」です。この「家賃」はだれが決めるのでしょう？不動産会社ですよね。 高い家賃にすればどうなりますか？ 入居者を集めるのに苦労しますよね。だから高い家賃には設定しません。ラクゥ～に募集できる家賃にします。結果、不動産会社に企画を頼むと安い家賃になり、あなたは損をします。 このことを不動産会社に言うと、どんな答えが返ってくるでしょう？ 「大家さん、いいですか？ 家賃家賃とおっしゃいますが、入居してもらってナンボですよね？ 私たちはいくらでも高い家賃で募集しますよ？ でも、空室になってもいいんですか？」こういわれると、言い返すことばがありませんね。
3. コンサルタントに企画を依頼した場合
「コンサルタント」に対してあなたはどんなイメージをもたれますか？ なにか賢そうな、怪しそうな・・・。そうです。賢くて怪しい人たちです。「コンサルタント」という国家資格はなく、だれでも自由に名乗れることができます。だから、質がバラバラなのです。とくに建築企画のコンサルタントは怪しい人が多いです、私の豊富な経験上。
一般に建築企画コンサルタント料は良心的な値段であり、最初はとても親切です。でもそのあとが問題です。特定の工務店を強く推奨してきます。そして工務店からバックマージンをもらいます。その額はなんとも言えませんが、あなたの想像以上であることは確かです。ひょっとすると、あなたの年収に相当するくらい取るかもしれません。マンション経営の場合、はっきり言ってコンサルタントの存在価値はありません。
第４の方法：Mac建築デザイン研究所に依頼する
ここで登場するのが、我がMac建築デザイン研究所です。良い建物を安く提供できたら設計事務所の誇りですし、設計させていただいたマンションの人気が出て 家賃が高くとれたら、それは設計事務所の勲章です。つまり、マンション経営の大原則「仕入れは安く、売値は高く」を無理なく実行できるのが設計事務所の立場なのです。 しかし現実はそう甘くありません。なぜなら一般的は、設計事務所が工務店と癒着していることが多いからです。癒着とは、工務店経由で設計の仕事を紹介してもらうことです。紹介してもらえばお返しするのが礼儀ですから、設計事務所は工務店を少しは儲けさせないといけません。これは明らかに、お客様に対する背信行為です。宣言「Mac建築デザイン研究所は100％お客様の味方です」
その点、我がMac建築デザイン研究所は、1999年に「100％お客様の味方です」と宣言し、その後いかなる工務店や不動産屋からも仕事の紹介をいっさい受けていません。紹介を受けると借りができますし、どうしても工務店の肩を持つようになるからです。工務店はもちろん、誰からの紹介も受けないからこそ、健全な形で「仕入れは安く、売値は高く」を実行できるのです。 Mac建築デザイン研究所の今があるのは、20年以上ずっと「100％お客様の味方になる！」という掟を守り通してきたからです。豊富な賃貸マンション経営ノウハウ
Mac建築デザイン研究所が保有する賃貸マンション経営ノウハウは、コンサルタント以上です。その理由はつぎのとおりです。
- 日本が今後どのように展開していくか、つねに経済と国民心理を研究している
- 「入居者の声」を生に聞けるブレーンがいるので、生きた市場調査ができる
- それらを反映する際、コスト計算ができるので的確な判断ができる
- 完成したあとも「その後どうですか？」と伺い、フィードバックする
これらは、建築士法に定められている「設計業務範囲」ではありません。でも、それを抜きにして賃貸マンションの設計をするなんてあり得ないと思っています。とくにコンサルタント料はいただきません。所定の設計監理料をいただければ十分です。下はその設計監理料を図にしたものです。
Macがお客様に対して、本当に親身になれる理由
答えは簡単です。本当にお客様の立場になって考えようと決意したからです。もちろん、決意しただけではダメなのは知っています。いくら決意しても、もしMac研究所が暇でしかたなかったらどうでなるでしょう。
経営上の工夫
事務所が暇でしかたがなかったら、仕事を確保するために、本当は賃貸マンションに向いてない土地でも「大丈夫です。やりましょう！」と言ってしまうかもしれません。残念ながらたいていの企業がこの状態ではないでしょうか。 Mac研究所ではそんな悪事を働かないために、十数年前からつぎの２つを実行しています。
- 社員は常に少なめ
- ネットや書籍での周知活動を十二分に行う
ご相談の上、確実に黒字になるケースだけを引き受ける
マンション経営が確実に黒字になるケースだけ設計監理させていただき、少しでも危険な場合はその旨をそのままお伝えして、マンション経営はなさらないようにお願いしています。ですから、オーナーからお叱りを受けたことは一度もありません。
私、Mac安田は今後どんな時代になろうとも、掟を守り通します。お客様に不利益を与えてまで、仕事をしたいとは思っていません。そんなことをするくらいならMac研究所を閉鎖したほうがマシです。これくらい強い思いで、お客様のことを親身になってアドバイスいたします。ここはひとつ、どうぞ安心して、経験豊かな私、Mac安田にご相談くださいませ。