マンション経営の知恵

入居者に感動を!

マンション経営を成功に導くためには、物件が入居者に選ばれる賃貸マンションである必要があります。そのようなマンションを作るための秘密を解説するとともに、そうしたマンションは入居者だけでなく賃貸業者(仲介業者)にも選ばれる、 …… → 続きを読む

賃貸マンション完成は11月に!

あなたが賃貸マンション経営を始めるとしたら、何月に完成させますか? なんとなく・・・3月でしょうか? それは3つの意味でダメです。 【理由1】 1つめの理由は、工事の繁忙期と重なるからです。 あなたが「なんとなく・・・3 …… → 続きを読む

エイブルに存在価値はあるか?

以前、私は、「マンション経営をするんだったら、エイブルのお世話になるのが一番」というブログを書きました。 ところが時代が変わってしまったのです。 「お部屋探し」の強力なポータルサイトができたからです。 「SUUMO」と「 …… → 続きを読む

高い収益率をキープする方法

【建物管理】 突然ですが、マンション管理とは何でしょう? エントランスを掃除したり、ゴミを収集したりすることを思い浮かべる方も多いと思いますが、それは「建物管理」です。 建物管理は素人でもできます。 【入居者監理】 プロ …… → 続きを読む

一般家庭の生活を知ろう

賃貸マンション経営を成功させるために最もだいじなことは、あなたの土地の特性や、位置づけを知ることです。それについては「入居者にサプライズ、業者には切り札」で詳しくご説明しますが、ここでは一般的な家族がどんなことを大切にし …… → 続きを読む

エピソード

エピソードⅠ : 予測以上の結果 京都市内中心部の人気の地区で高級賃貸マンションを設計したときのことです。 入居者のターゲットはもちろん、二極化の上の方です。 専有面積は50~60㎡。間取りは1LDKプラス趣味のお部屋。 …… → 続きを読む

あの人はなぜ、土地活用に失敗したのか

一括借上げの罠「当社に建てさせていただいた賃貸マンションは、一括借り上げいたしますので、事業主さまはラクラクですよ!」 (事業主とはあなたのことです)「当社では家賃保証をいたしておりますので、入居者がいてもいなくても事業 …… → 続きを読む

賃貸マンションの近代史

賃貸マンションの近代史を調べていたところ、都市環境デザイン会議関西ブロックで2001年に岡恵理子先生が行われたセミナー 「大阪における集合住宅の形成史・歴史を振り返り、新たな市街地住宅を展望する」という、 ピッタリの論文 …… → 続きを読む

ひとつ上の階級で戦って勝つ方法

「お部屋探しのSEO対策」でお部屋探しのシミュレーションをしましたが、渋谷から東急田園都市線で2つ目の駅、三軒茶屋付近では、まともな(ひとによって基準は違うと思いますが、まあ、たいていの人が合格を出すだろうと思われる)マ …… → 続きを読む

不動産投資でワンルームマンションは時代遅れ

私は京都生まれの京都育ちです。 今日は京都のワンルーム市場のことをモロにお伝えしたいと思います。京都市はご存知の通り学生の街です。京都大学、同志社大学、立命館大学・・・などなど、たくさんの有名大学があります。 同志社大学 …… → 続きを読む

土地柄にマッチした企画

土地柄にマッチングした企画を あなたは「住んでみたい街」というのがありませんか? アクセスが便利だから、買い物が便利だから、という実質的な理由だけでなく「なんとなくこの街が好き」  「この街にいると落ち着く」 という場所 …… → 続きを読む

更新料を取るのを今すぐやめよう

入居者にとって、いちばんムカつくのは「更新料」です。24ヶ月もずっとまじめに家賃を払い続けてきたのに、「更新料」として家賃1ヶ月分を余分に払わないといけない?? まったくもっておかしい習わしです。24ヶ月もずっと家賃を払 …… → 続きを読む

空き家率の実態に迫る!

住宅は半世紀も前から余っている 「空室がどんどん増えている、空き家率15%を超えそうだ!」 これはまぎれもない事実です。総務省統計局が昭和38年からずっと調査している事実です。 もう一つの表、「住宅数と世帯数」を見ても、 …… → 続きを読む

わたしの土地はどうだろう?

まず私が使っている簡単で確かな法則をご紹介します。「100万人、100万円の法則」といいます。つまり「人口100万人以上の都市で、一坪100万円以上する土地ならまず合格」 という意味です。ずいぶん乱暴な法則ですが、けっこ …… → 続きを読む

賃貸マンションに長く住んでもらう方法

賃貸マンションは、入居者が長期間滞在してくれるほど入居率は高くなります。ですから、できるだけ居心地のよい部屋を造らないといけません。「上の階の人の足音で寝られない」などという苦情が出たらこれはもう、最悪です。収益住宅は、 …… → 続きを読む

マンション経営者のための仲介斡旋業者の選び方

エイブルと地元業者のどちらを選ぶか エイブルと地元業者、どちらが頼りになるか? 私の経験では、断然エイブルです。別に私がエイブルをひいきする必要はなく、本当に力があるからエイブルに軍配を上げるだけです。ほかの業者と何が一 …… → 続きを読む

入居者の部屋選びからみる「選ばれる」物件の条件

入居者斡旋業界には「3社5室の法則」という言葉があります。入居希望者が部屋選びをする時は、たとえばエイブルやミニミニ、アパマンなど3社の支店をまわり、5室くらいの部屋を見て決めるのが相場であるという意味です。これは3社× …… → 続きを読む

目先の利回りに走る投資型マンションの衰退

マンション経営は「良いお部屋をつくって、高めの家賃で貸す」これが鉄則です。ところが投資用マンションはその原則を外しています。なぜなら目先の利益に走るからです。 良いお部屋をつくるろうと思うとそれなりのコストが掛りますが、 …… → 続きを読む

これからの賃貸マンション経営のターゲット

まず「標準世帯」という言葉をご存知ですか? 総務省の家計調査で2008年現在も使われている定義です。 標準世帯=「夫婦と子2人で、うち収入のある有職者が1人の世帯」 つまり、「夫一人がお金を稼いで、妻は専業主婦で、子供が …… → 続きを読む

マンションの資産価値と分譲、賃貸の考え方

「男は、やっぱり持家でないと」ってよく言われたものです。アパート住まいの人と、持家の人では社会的信用が違ったのも事実です。そして一般に、収入の多い人がマイホームを買い、買えない人が仕方なしに賃貸アパートで暮らすというイメ …… → 続きを読む

賃貸マンションの家賃の決定方法

家賃設定の確認方法 賃貸マンションを企画して、銀行に融資を申し込むと「市場調査」と称し同じ地域のマンションで同じような広さのマンションの、実態家賃を調べます。それらの相場と比較して、今回企画しているマンションの家賃設定に …… → 続きを読む

成功する賃貸マンションの付加価値は「夢」

人は夢という付加価値を買う キャンプのテントやBBQセットなどを見ていると欲しくなりますね。健康的で楽しい休日をエンジョイしているイメージが湧いてくるでしょう? 近頃、マンネリ気味な夫婦仲も改善して、幸せになれるような・ …… → 続きを読む

30年先のマンション市況と単身者用1LDK

日本人の意識と行動を予測することによって、30年先を読み、マンション市況を考えていきます。「30年先を読む」といっても、なにも魔法や霊感ではありません。そんなことに頼らなくても、普通に読めるのです。この数年「少子化で大学 …… → 続きを読む

分譲マンションの価格と賃貸マンションの家賃はどう決まるか

分譲マンションの価格はどのようにして決まるか 新築の分譲マンションの売り出し価格は「相場」です。つまり、土地値、株価、為替などの相場の一つとして、上がったり下がったりするわけです。土地値が上がれば分譲マンションの売り出し …… → 続きを読む

若い人の自分年金となるマンション経営

若い人にこそマンション経営をお勧めする理由は、とりもなおさず「年金問題」です。国の年金は当てにできないことは明白です。年金問題についてここで私が語りだすと止まらなくなるし、ムカついてくるので、ぜひ「誰も書けなかった、年金 …… → 続きを読む

人口30万人規模の衛星都市におけるマンション経営

マンション経営がどんなところでも成り立つのでしょうか?もちろんそんなことは無く、ある一定の人口規模が必要なのですが、同じ人口でも衛星都市と中心になる都市では違います。結論から言うと、強力な大都会の衛星都市(例えば平塚)で …… → 続きを読む

入居率を高め、空室率を抑える方法

入居率とは 「入居率80%」というと、たとえば10戸のマンションがあったら8戸は入居しているけど、2戸空いているという状態を思い浮かべるのではないでしょうか? 確かにその通りではありますが、8戸がずーっと入居していて、2 …… → 続きを読む

マンション経営はローリスク・ローリターン

マンション経営はローリターン 世の中には次の二種類の事業があります。 ハイリスク・ハイリターンな事業 ローリスク・ローリターンな事業 ハイリスク・ハイリターンとは文字通り「危険性が大きいけど儲かれば大きい」という、いわば …… → 続きを読む

よそでは聞けない、マンション経営の実際

はじめまして。マンション経営の成功請負人 Mac安田です。 今日から皆様に「よそでは聞けないマンション経営の実際」と題して、よそでは聞けないことだけをピックアップしてお教えします。「よそでは聞けない」とは「書店で売ってい …… → 続きを読む