建築費が高騰してしまいました

東日本大震災の復興作業につづいて、アベノミクスによる公共事業やりまくり、日銀による異次元の1万円札大増産、そして東京オリンピック、さらに東京都大改造。

何の準備もなく、三本の矢を放ったわけですから、職人不足になるのは当然です。
建築職人は失われた20年間に高齢化し、新人を育てることもありませんでした。
職人を育てるには最低でも3年間はかかります。
職人手間が上がりました。それに便乗する形で建築資材も値上がりしました。
消費税も8％になりました。
その結果、建築費が関東で30％、関西で20％ほど上がってしまいました。

ところが、給料がいくら上がったかというと・・・上がっていない、に等しい。
だから景気が回復していると言われても、実際の生活は苦しいわけです。
「異次元の万札はどこへ言ったんだ！？」と叫びたいところですが、まあ日本人は、ますます工夫してエコに暮らしていくしかありませんね。

入居者のサイフに見合った家賃帯で

「建築費が20％上がったから、家賃も20％上げよう」と思っても端からムリです。
分譲マンションの場合は「投資対象」としても見れるので、土地代や建築費が上がっても、外国人買いによってさらに高く売れれば、それで良いわけです。
でも、賃貸マンションはそうはいきません。

しかし賃貸マンションは、あくまでサラリーマンの月給が基本になって家賃が決定しますから、いくら建築費が上がっても家賃は上げられないのです。
ではどうすれば良いのか？
もう賃貸マンション事業は成り立たないのか？

ヒントは身近なところにありました。

軽自動車に学ぶ

戦後間もない1949年、「自動車なんて夢のまた夢」だったころ、誰にでも買える車を作ろうと企画されたのが軽自動車です。

軽自動車はどんどん普及しましたが、高度成長時代も終わりごろになると、みんなが普通車に乗るようになったので軽自動車は衰退しました。
その頃の軽自動車は小さくて、馬力もなく、遠慮気味に走らないといけない存在だったのです。
ところが失われた20年と呼ばれる長い不況のなか、軽自動車はどんどん進化して、広さ、使いやすさ、パワー、装備、デザイン性など普通車となんら変わらないところまで成長し、誇りを持って乗れる車になりました。

不景気が続くなか軽自動車はふたたび脚光を浴び、燃費の良さと税金の安さで2015年の軽自動車のシェアは40％を超えています。
ご覧のとおり大人４人が余裕を持って乗れる空間です。後部座席の人が足を組み替えることができるほど余裕があります。

エマージェンシーブレーキはもちろん、７速のパドルシフトまで搭載していて普通車顔負けです。さらに、安全性を大きく左右するボディの剛性が高く、５つ☆マークを獲得しています。

ターボエンジン仕様だと1200CCクラスの普通車と同じくらいのパワーを発揮し、車体が軽い分むしろ普通車より早いかもしれません！

ここまで言うと、軽自動車のコマーシャルのようになってしまいましたが、実は私は日本の軽自動車に感動しているのです。
「日本の軽自動車が世界を救う！」
事実、日本の軽自動車は海外でも大受けで、たとえばスズキ自動車の売上高の構成は、国内はわずか23％、海外が77％です。

高い建築費を克服する

私が軽自動車の話題を出したのにはワケがあります。もちろん。
軽自動車は平面積が小さいのに室内が広いからです。
ちなみに軽自動車の代表、Nワゴンのサイズは幅が1.48ｍ、長さが3.40ｍで、平面積は5.03㎡です。
それに対して小型普通車の代表、デミオのサイズは幅が1.69ｍ、長さが4.06ｍで、平面積は6.86㎡です。
Nワゴンの平面積は、デミオの73％しかないわけです。

なのにNワゴンの室内の広さは、デミオに負けていません。
ガタイが良い人がのると、さすがに幅が狭くて肘が窮屈と感じるかも知れませんが・・・
でも、上の図をよくご覧ください、車の幅はデミオとNワゴンでは21㎝も違うのに、室内幅は9㎝しか差がありません。ドアの厚みで工夫しているわけです。
でもちゃんと、サイドエアバッグも付いているし、ドアを締めるとき「ズドン！」と重い音でしっかり締まります。

広さの秘密はいくつもありますが、主な理由は天井が高いこと、そしてエンジンからガソリンタンクまで、機械を極限までコンパクト化していることでしょう。
実用性を重視するとどうしてもブサイクになりがちですが、何とか克服しています。
私なんか、Nワゴンの製作途中を想像するだけで涙がでてきます。

さて、何が言いたいかというと「建築費が20％も高騰しても、平面積を73％にすれば、もともとの建築費でマンションが建てられるのではないか？」ということです。
建築費を大別すると、構造費、設備費、仕上費の３つになります。
2007年以降、構造費の比率が高くなり、構造費：設備費：仕上費≒35％：35％：30％くらいです。
平面積が73％になると安くなるのは構造費と仕上げ費です。
つまり全体の65％に当たる部分が27％コストダウンできるわけです。
65×27＝17.5％のコストダウンです。
これならほぼ、以前の建築費で工事が可能になり、賃貸マンションの採算は合います。

では、平面積を27％もカットしても、今までと同じような、いや、今まで以上の居住性のマンションが創れるでしょうか？

ヒントは、パリのアパルトマンにありました。

パリのアパルトマンに学ぶ

4枚の写真をご覧ください。とてもお洒落なアパルトマンですね。

このお部屋の占有面積は、何平米くらいあると思いますか？

わずか16㎡です。

一方、日本で16㎡のマンションはどんなのかというと、言わずと知れたワンルームマンションです。
まあ、貧乏臭いこと・・・

ちなみに、パリのアパルトマン（16㎡）の間取りはこのようになっています。
夢がありますね。生きる希望が湧いてきます！

もう、根本的に考え方がちがうのですね。
日本のワンルームマンションは家畜小屋であります。
それに対してパリのアパルトマンは夢の部屋。
映画の主人公になってみたいですね。

そして、パリのアパルトマンが22㎡になると、こうなります。

「こんなところに住んでみたい！」という声が聞こえてきそうですね。
22㎡のパリのアパルトマン間取りはこうです。
スペースは小さいですが、うまくコーナー分けされていて、生活の全てのシーンが楽しめます。

では、日本のワンルームマンションが22㎡になるとどうなるでしょうか？

はい、全く同じです。
上のは占有面積が16㎡なのでお部屋の広さは6帖ですが、下のは22㎡なので、お部屋が8帖になるだけです。
まあ、ユニクロのジャージのSサイズとLサイズみたいなものです。
「仕事に疲れて帰ってきて、あんた寝るだけででしょ」みたいな気がしませんか？
もう、この画像はみたくありませんね。ヘキエキしてきました。

パリのアパルトマンと日本のワンルームマンション、どうしてこうも違うのでしょう？
日本人はセンスが無いのでしょうか？　まあ、それもあるかもしれませんが、最大の原因はセンスの差ではありません。空間を大事にするかしないかです。
言い換えると、入居者を大事にするか、バカにしているかの差です。

最後にもうひとつ、パリのアパルトマン（30㎡）のインテリアをお楽しみください。

30㎡でここまでできるのです。なんだか勇気が湧いてきましたね！
建築費が高くなっても、工夫の余地はまだまだあるのです！

建築費が高くても、儲かる賃貸マンションはつくれる！

建築費が高騰したときは正直いって慌てましたが、他の業界を見渡すと、どの業界でもほんとうに凄い努力をしていて、むしろ以前より素晴らしい物を生み出しています。
「人間ってすごいなぁ～」と、感動してばかりいられないので、大人がしっかり暮らせるマンションを設計しました。
まずは「大人の一人暮らし、21㎡」です。どうぞご覧ください。

大人の一人暮らし（21㎡）のコンセプトは「仮住まいではなく、本気で住んでいただける、堂々とした住まい」です。
ですからファミリーマンションと同じ設備がすべて整っています。
「もうこれは、軽自動車じゃない！」と言わせたNワゴン級のできと自負しています。
これだけ充実した間取りのマンションがあるか、どうぞネットで探してみてください。
おそらく30㎡近いお部屋になると思います。

ではつぎに、「大人の二人暮らし暮らし、32㎡」をご覧ください。

大人の二人暮らし（32㎡）のコンセプトは「大人二人がしっかり暮らせる住まい」です。
それぞれの部屋で使うものを、それぞれの場所に収納できるように設計しました。
ウォークインクローゼットはかなりの大容量です。
キッチンとリビングダイニングの距離感も微妙に調整しました。
ダイニングテーブルとソファもちゃんと配置でき、パリのアパルトマンのようなお洒落た生活ができます。
これくらい充実した間取りをネットで検索すると、40㎡超えになってきます。