2016年現在、民泊はAirBnBだけでなくBooking.comや楽天トラベルなどにも登録されており、一般のホテルや旅館と同列に表示されます。すでに垣根がないわけです。 活況のときはホテルや旅館の予約がとれなくて困っている人の受け皿として集客できますし、驚くほど高い宿泊料が通用してしまいます。しかし近い将来において市場が正常化したときには、コンセプトがしっかりしていない民泊（ゲストハウス）は運営が行き詰まります。
一時的なブームに乗って儲けるだけ儲けて、波が去ったらすぐに撤収するという素早い実業家はなんの心配もいりませんが、大きな投資を回収するためにもう少し長い間、民泊を運営すべきと考えるあなたは宿泊料以外の部分で選ばれる民泊にしておく必要があります。私の性格は後者なので、どうしても真剣に考えてしまいます。
Ryokan
知名度も規模もパブリックスペースの充実度も、ホテルの足元にも及ばないのが民泊。
何で勝負するか・・・
この3ヶ月、京都中を歩いてみて、あらゆるサイトを試してみてハタと気づきました。
救世主はRyokanです。
ご覧ください。これは閑散期である２月上旬の京都市中心部の宿泊料です。（Booking.Com)
〔京都市中心部〕〔値段帯5000~17000円〕〔ツイン〕〔三ツ星：自己評価〕で検索しました。そうしたらホテルがなんと153軒出てきたのに対して、旅館はわずか8軒です。
件数で20分の1、室数にすると50分の1程度でしょう。
外国人が日本に来て求めるのは、日本の文化や生活習慣を体験することですから、Ryokanは見逃しません。
ところが、大規模なホテルの客室はまちがいなく洋室です。（高い和室はある）
和室を売りにしている旅館は、一日何組様限定とか、著名な板前の懐石料理がウリであるとか、１泊５万円級です。
ですから手頃な値段で泊まれるRyokanは慢性的な供給不足となります。
上の画像からも分かるように三流のホテルはツインで8000円ですが、Ryokanなら1万2000円とれます。
8000円では清掃費、リネン代、内装の劣化などを差し引くと閉店したほうがマシですが、1万2000円なら貸し出す値打ちがあります。
ただし和室なら何でも良いという訳にはいきません。すぐに供給がふえるからです。
ではどうするか？
新規開業する方は「欧米人が日本の神秘性を感じる空間」を演出すべきです。
星のや東京、リッツカールトン京都、フォーシーズン京都が良い参考になります。
外国人旅行者が日本でやってみたいこと
まずは有名な観光地を訪れることから始まりますが、旅慣れてくると定番の観光スポットだけでなく、日本の文化や習慣に触れ、体験したいという願望が強くなってきます。 日本食は世界でブームですし、その繊細さ、芸術性、そしてヘルシーさが高く評価されていますが、日本食と言ってもなにも高級な懐石料理だけを意識する必要はありません。むしろ、回転寿司、ラーメン、焼き鳥、お惣菜、お弁当など、日本人にとってはごくフツーなことが、彼らにとっては異国の文化に触れることになるのです。 体験型としては、座禅、茶道、華道、盆栽、おばんざい作り、折り紙、舞妓さん、食品サンプルつくり、カラオケ、デパ地下など多彩です。 また、温泉や日本庭園が人気です。有名どころでなくても山間のちいさな露天風呂や坪庭であっても感動されます。銭湯も人気です。
外国人旅行者をガッカリさせたくない！
外国人旅行者がやってみたいことは上記のとおりですが、とりあえず案内すれば良いというわけにはいきません。 たとえば回転寿司ですが、店に入っただけで魚の腐敗臭が鼻を突くようなひどい店もあります。逆に美味しいけど驚くほど高いお店もあります。私の経験では10軒中9件が☓であり、無責任に案内したらせっかくの旅行をダメにしてしまいます。 かならず自分で足を運んで自分の舌で評価して、値段、味ともに納得できるお店を案内しましょう。ラーメン、焼き鳥などについても同じです。 外国人旅行者が目立つようになって、体験型ツアーを企画する会社が増えてきました。 それに参画するお店も良心的なところ、がっかりさせる店、ボッタクリな店・・・いろいろです。これもホストが一度体験して、外国人が喜ぶ企画になっているか、値段なりに満足できるかを確認しておく必要があります。
旅人の貴重な時間をムダにさせない！
「海外旅行で初めての街を訪れたとき右も左もわからず、けっきょく帰国する前日くらいになって街を把握できた」というご経験ありませんか？ 私はたいていそうです。 海外旅行が気軽になったとはいえ、貴重なお金と時間をつかって行くわけですから、できるだけ有効に使いたいですよね。 もちろん「地球の歩き方」などには眼を通していきますが、ひととおりのことがテンプレートに沿って載っているだけで、街のサイズ感もわかりません。また、紹介されているレストランが美味しいとは限りません。（掲載料さえ払えば載せてくれる） まずは空港か新幹線の駅からあなたのゲストハウスまでの道のりを、付き添うようにていねいに表現してください。空港や新幹線の出口からバス乗り場への画像に道順の矢印を入れて、バス乗り場の全景、バスの№、運転間隔、所要時間、乗り方、お金の払い方などを画像つき説明文で丁寧に説明してください。 あなたのゲストハウスの最寄りのバス停の画像、そこからゲストハウスまでの道順と目印の画像を用意しましょう。こうしておけば、実際に行動する前に頭のなかでリハーサルできますから、ストレスなくスイスイ進めます。ゲストハウスから観光スポットへ行く案内も同様に作成してください。
地下鉄やバスの路線図もとても見づらいものです。なぜなら路線が多すぎることと、地図が四角い紙に納まるように簡略化されていて、実際の距離感を無視した形になっているからです。 そこであなたにお願いがあります。ゲストハウスから１つの観光スポットまでバスの道のりを、Googlemapを利用して作成してください。 観光スポット１つにつき１枚の地図を作ります。最寄りのバス停の画像、そして目的地まで歩く道順も画像に矢印で示しましょう。 さらに、１つめの観光スポットから２つめの観光スポットへ行くルートも作っておきましょう。それは結局、モデル観光ルートをつくることになります。 また、お得な１日乗車券をあらかじめ用意しておいてゲストハウスで販売するのも良いでしょう。安いカードならプレゼントすると喜ばれるでしょう。
ゲストハウス周辺地図をつくる
ゲストハウスから半径300ｍくらいの地図をつくりましょう。
飲食店や居酒屋など、ひとつひとつ自分の時間と自分のお金を使ってリサーチしましょう。本当にお勧めのお店とメニューが見つかるはずです。
銭湯、高速クリーニング店、小さな神社、お弁当屋さんなどもチェックしましょう。
お店の画像、お勧めメニューと値段、営業曜日と時間帯をコンパクトにまとめて地図にはりつけましょう。地元の人でもなかなか知らないオリジナル地図ができあがります。
考えようによっては、あなたのゲストハウスにレストラン街が附随しているようなものです。あなたの街のお店を紹介することにより、街全体が活性化していくことでしょう。24時間営業のコンビニとお弁当に力を入れているスーパーも書き込みましょう。
忘れてはいけないのは「海外のカードを現金化できるATM」です。
海外で作られたカード（VISA Master Amex UnionPay など）で日本円の現金を出せるATMはセブンイレブンとファミリーマートしかありません。ゲストハウスの近くの７とFは必ず地図に書き込んでください。（外国人旅行者は往生している）